PROGRAM POSLOVNE AKADEMIJE
- PODLOŽNO PROMJENAMA I POTVRDI PREDAVAČA –
1. DAN
21. rujan 2011. godine, srijeda

PRIJAM I REGISTRACIJA SUDIONIKA

IKEA – SVJETSKO I DOMAĆE ISKUSTVO U DEVELOPMENTU TRGOVAČKIH CENTARA

• 1. Kako birate lokaciju? Mora li projekt biti uz autoput, vidljiv s glavne prometnice (lijeva – desna strana od smjera grada), koja prometna protočnost je potrebna?
• 2. Prema Vašem mišljenju, do koje faze prodavatelj zemljišta treba ostati u projektu – do rješavanja prilazne ceste, lokacijske dozvole, potvrde glavnog projekta?
• 3. Koja je uloga odvjetnika u postupku kupnje nekretnine, na što treba paziti?
• 4. Komunikacija s gradom ili općinom - Kada uspostaviti prvi kontakt? Tko mora biti u timu za pregovore?
• 5. Postupak izrade i donošenja UPU-a – Opišite Vaša iskustva. Na koji način izabirete urbanista? Kako je dogovoreno financiranje UPU-a s gradom ili općinom?
• 6. Prema Vašem iskustvu, koji su najčešći problemi vezani za promet? Što je najskuplje kod prometnica? Na što posebno treba paziti?
• 7. Koliko parkirališnih mjesta treba planirati, onoliko koliko je propisano prostornim i urbanističkim planovima ili više od toga? Koliko parkirališnih mjesta je Vaš standard?
• 8. Koja su Vaša iskustva s rotorom? Je li to dobro rješenje za pristup trgovačkom centru?
• 9. Modeli sufinanciranja pristupnih prometnica i infrastrukture iz Vašeg iskustva.
• 10. Kada radite geomehaničko istraživanje tla, prije ili poslije kupnje zemljišta?
• 11. Jeste li prije kupnje zemljišta istražili da li je zemlja onečišćena (environmental due diligence)?
• 12. Kako izabrati arhitekta?
• 13. Koje stručnjake ste koristili osim arhitekta i njegovog tima projektanata – savjetnike i posrednike, savjetnike za tenant mix i sl? Kako je strukturiran Vaš tim za development unutar Vaše kuće?
• 14. Kako strukturirati projekt trgovačkog centra kako bi bio isplativ? Koliko još ima mjesta za nove projekte u Zagrebu i izvan Zagreba? Tko Vam je radio tenant mix? Koje su specifičnosti hrvatskog tržišta vezano za tenant mix?

Predavač: Branko Mihajlov, Direktor društva Hrvatska & Slovenija, Head of Leasing AT/CH/HR/RS, Inter IKEA Centre Hrvatska d.o.o. za nekretnine

Moderator: mr. sc. Petra Škevin, član Uprave, Filipović poslovno savjetovanje d.o.o.

PAUZA

IKEA – SVJETSKO I DOMAĆE ISKUSTVO U DEVELOPMENTU TRGOVAČKIH CENTARA

• 1. Tko za Vas pribavlja potrebne dozvole, osobe iz Vaše kuće ili vanjski suradnici? Radi li se o arhitektima, odvjetnicima ili nekom drugom? Koga je, prema Vašem mišljenju, najbolje angažirati za ishođenje dozvola?
• 2. Što je Vaša strategija – kupnja zemljišta bez ili s lokacijskom dozvolom?
• 3. Komunalni doprinos je izrazito veliki izdatak. Koje su opcije za smanjenje, odnosno ublažavanje ovog izdatka – plaćanje u ratama, prebijanje s predfinanciranjem prometnica i sl?
• 4. Koliko vodni doprinos uvećava investiciju? Postoji li način da ga se ublaži?
• 5. Kako izabrati izvođača građevinskih radova?
• 6. Kako izraditi kvalitetan ugovor o građenju?
• 7. Koji su najčešći i najveći neplanirani troškovi kod realizacije projekta (npr. podzemne vode, arheologija, zagađenje tla kod brownfielda i sl.)?
• 8. Tko i na koji način odobrava izvantroškovničke, neplanirane radove?
• 9. Tko Vam radi project management?
• 10. Kako financirate Vaše projekte? Koji je udio vlastitog equity-a i bankarskih kredita?

Predavač: Branko Mihajlov, Direktor društva Hrvatska & Slovenija, Head of Leasing AT/CH/HR/RS, Inter IKEA Centre Hrvatska d.o.o. za nekretnine

Moderator: mr. sc. Petra Škevin, član Uprave, Filipović poslovno savjetovanje d.o.o.

PAUZA

PROJEKTI RAZVOJA KOMERCIJALNIH NEKRETNINA VMD PROMETA d.o.o.

• 1. Kako tražite Vaše projekte, kupujete li samo zemljište ili projekt u višem stupnju pripremljenosti?
• 2. Koliki udio u projektu bi trebala iznositi cijena zemljišta? Kako određujete koliku cijenu zemljišta možete platiti zavisno o namjeni i lokaciji?
• 3. Jeste li nekretnine kupovali direktno od vlasnika ili ste koristili usluge posrednika?
• 4. Prema Vašem mišljenju, do koje faze prodavatelj treba ostati u projektu – do rješavanja prilazne ceste, lokacijske dozvole, potvrde glavnog projekta? Koje su prednosti i nedostaci kupnje projekta s lokacijskom dozvolom?
• 5. Koja je uloga odvjetnika u postupku kupnje nekretnine, na što treba paziti?
• 6. Vaša iskustva s konzervatorima. Koga i gdje angažirati za pravovremenu informaciju o svim pitanjima vezanim za zaštitu spomenika kulture?
• 7. Jeste li morali provesti urbanističko-arhitektonski natječaji za neki od projekata? Kako je tekla procedura i koliko je sve koštalo?
• 8. Postupak izrade i donošenja UPU-a – Opišite Vaša iskustva. Na koji način birate urbanista? Kako je dogovoreno financiranje UPU-a s gradom ili općinom?
• 9. Jeste li se sreli s DPU-om? Koje je vaše mišljenje o DPU-u?
• 10. GUP Zagreba je vrlo složen, na što posebno treba paziti kod GUP-a Zagreba? Imate li iskustva s gradskim projektima?
• 11. Prema Vašem iskustvu, koji su najčešći problemi vezani za promet? Što je najskuplje kod prometnica? Na što posebno treba paziti?
• 12. Koliko parkirališnih mjesta treba planirati, onoliko koliko je propisano prostornim i urbanističkim planovima ili više od toga?
• 13. Koliko je važna kvalitetna geodetska snimka?
• 14. Kada obaviti geomehaničko istraživanje tla?
• 15. Kako izabrati arhitekta?
• 16. Koje stručnjake ste koristili osim arhitekta i njegovog tima projektanata – savjetnike i posrednike i sl.?
• 17. Što mislite o zelenoj gradnji i koliko ste je primjenjivali u Vašim projektima (grijanje-hlađenje, energetska učinkovitost)?
• 18. Kako strukturirati stambeni projekt kako bi bio isplativ? Urbana vila ili stambenjak? Koliko stanova maksimalno i minimalno bi trebala imati jedna zgrada? Koje su obećavajuće lokacije u Zagrebu za stanogradnju? Koji sadržaji moraju biti u kvartu? Što sve traže kupci stanova?
• 19. Kako strukturirati projekt uredske zgrade kako bi bio isplativ? Što je najbolja opcija – samo uredski prostor ili uredi s trgovinom? Kakva mora biti tlocrtna dispozicija za naše tržište? Kolika je najmanja, a kolika najveća preporučljiva uredska jedinica za zakup? Prodavati ili davati u zakup uredski prostor? Tko još treba uredskog prostora? Što će imati prođu na tržištu u sljedećih nekoliko godina – A, B ili C klasa i zašto?

Predavač: Željko Vučemil, direktor, VMD Promet d.o.o.

Moderator: mr. sc. Petra Škevin, član Uprave, Filipović poslovno savjetovanje d.o.o.

PAUZA

PROJEKTI RAZVOJA KOMERCIJALNIH NEKRETNINA VMD PROMETA d.o.o.

• 1. Tko za Vas pribavlja potrebne dozvole, osobe iz Vaše kuće ili vanjski suradnici? Radi li se o arhitektima, odvjetnicima ili nekom drugom? Koga je, prema Vašem mišljenju, najbolje angažirati za ishođenje dozvola?
• 2. Što je Vaša strategija – kupnja zemljišta bez ili s lokacijskom dozvolom?
• 3. Koliko, prema Vašem iskustvu, traje ishođenje lokacijske dozvole? Što najčešće stvara problem i kašnjenje, koje suglasnosti na lokacijsku dozvolu su najzahtjevnije? Kakvo je Vaše iskustvo s uvidom u idejni projekt - konferencijom?
• 4. Koliko, prema Vašem iskustvu, traje ishođenje potvrde glavnog projekta? Je li danas potvrda glavnog projekta samo „tehnički postupak“ ili se mogu dogoditi neplanirane situacije?
• 5. Komunalni doprinos je izrazito veliki izdatak. Koje su opcije za smanjenje, odnosno ublažavanje ovog izdatka – plaćanje u ratama, prebijanje s predfinanciranjem prometnica i sl?
• 6. Koliko vodni doprinos uvećava investiciju? Postoji li način da ga se ublaži?
• 7. Opišite Vaša iskustva s uporabnom dozvolom i minimalno tehničkim uvjetima.
• 8. Kako izabrati izvođača građevinskih radova?
• 9. Kako izraditi kvalitetan ugovor o građenju?
• 10. Koga izabrati za nadzor?
• 11. Tko je iz Vaše kuće zadužen za praćenje gradilišta i kako to funkcionira?
• 12. Kako funkcionira praćenje troškova i isplata izvođačima?
• 13. Kako osiguravate gradilište? Imate li iskustva s nezgodama?
• 14. Kada započeti građevinske radove, što je najopasnije kod radova tokom zime?
• 15. Prema Vašem mišljenju, koje vrste radova su najmanje kvalitete u Hrvatskoj?
• 16. Koliko stvarno poskupljuje ukupni projekt kopanje -1, -2 -3 ili više etaža. Koliko podrumskih etaža je prihvatljivo?
• 17. Što izaziva najveći zastoj građevinskih radova?
• 18. Kada planirati otvorenje? Koliko treba trajati probni rad?
• 19. S čime se uvijek kasni?
• 20. Koji su najčešći i najveći neplanirani troškovi kod realizacije projekta (npr. podzemne vode, arheologija, zagađenje tla kod brownfielda i sl.)?
• 21. Tko i na koji način odobrava izvantroškovničke, neplanirane radove?
• 22. Tko Vam radi project management?
• 23. Kada uključiti u projekt stručnjake za project management?
• 24. Kako financirate Vaše projekte? Koji je udio vlastitog equity-a i bankarskih kredita?
• 25. Za koje vrste projekata je danas moguće osigurati financiranje od strane banaka i pod kojim uvjetima?
• 26. Koristite li hrvatske ili strane banke?
• 27. Kako pregovarati s bankama?
• 28. Prodajete li ili iznajmljujete Vaše projekte. Koji je omjer? Što smatrate boljom opcijom – prodaju ili zakup i zašto?
• 29. Prodaju i zakup radite in-house ili angažirate posrednike?
• 30. Koji su osnovni ugovorni uvjeti s posrednicima?
• 31. Kako formirate cijene zakupa za urede i trgovine?

Predavač: Željko Vučemil, direktor, VMD Promet d.o.o.

Moderator: mr. sc. Petra Škevin, član Uprave, Filipović poslovno savjetovanje d.o.o.

2. DAN
22. rujan 2011. godine, četvrtak

ISKUSTVO U DEVELOPMENTU POSLOVNIH NEKRETNINA GTC-a

• 1. Koji su osnovni zahtjevi kod traženja novih lokacija – površina zemljišta, cijena zemljišta, udaljenost od centra, catchment area, prometna povezanost?
• 2. Koje sektore gledate i koju vrstu projekata?
• 3. Plaćanje poreza na promet nekretninama – Što je bolja opcija – kupnja nekretnina ili društvo? Koje su prednosti i mane svake od tih opcija?
• 4. Koliki udio u projektu bi trebala iznositi cijena zemljišta? Kako određujete koliku cijenu zemljišta možete platiti zavisno o namjeni i lokaciji?
• 5. Jeste li nekretnine kupovali direktno od vlasnika ili ste koristili usluge posrednika?
• 6. Prema Vašem mišljenju, do koje faze prodavatelj treba ostati u projektu – do rješavanja prilazne ceste, lokacijske dozvole, potvrde glavnog projekta?
• 7. Koje su prednosti i nedostaci kupnje projekta s lokacijskom dozvolom?
• 8. Koja je uloga odvjetnika u postupku kupnje nekretnine, na što treba paziti?
• 9. Komunikacija s gradom ili općinom - Kada uspostaviti prvi kontakt? Tko mora biti u timu za pregovore?
• 10. Jeste li morali provesti urbanističko-arhitektonski natječaji za neki od projekata? Kako je tekla procedura i koliko je sve koštalo?
• 11. Postupak izrade i donošenja UPU-a – Opišite Vaša iskustva. Na koji način birate urbaniste? Kako je dogovoreno financiranje UPU-a s gradom ili općinom?
• 12. Jeste li se sreli s DPU-om? Koje je vaše mišljenje o DPU-u?
• 13. GUP Zagreba je vrlo složen, na što posebno treba paziti kod GUP-a Zagreba? Imate li iskustva s gradskim projektima?
• 14. Prema Vašem iskustvu, koji su najčešći problemi vezani za promet? Što je najskuplje kod prometnica? Na što posebno treba paziti?
• 15. Koliko parkirališnih mjesta treba planirati, onoliko koliko je propisano prostornim i urbanističkim planovima ili više od toga? Koji su sve problemi vezano za podzemne garaže?
• 16. Koja su Vaša iskustva s rotorom? Je li to dobro rješenje za pristup trgovačkom centru?
• 17. Modeli sufinanciranja pristupnih prometnica i infrastrukture iz Vašeg iskustva. Koja je razlika između Zagreba i ostalih općina i gradova?
• 18. Zahvati u nadležnosti Hrvatskih voda – Imate li iskustva sa zahvatima u vodozaštitnim područjima, s radovima vezanim za potoke i slično?
• 19. Koliko je važna kvalitetna geodetska snimka?
• 20. Kada obaviti geomehaničko istraživanje tla?
• 21. Kako izabrati arhitekta?
• 22. Koje stručnjake ste koristili osim arhitekta i njegovog tima projektanata – savjetnike i posrednike, savjetnike za tenant mix i sl?
• 23. Što mislite o zelenoj gradnji i koliko ste je primjenjivali u Vašim projektima (grijanje-hlađenje, energetska učinkovitost)?
• 24. Kako strukturirati projekt trgovačkog centra kako bi bio isplativ? Koliko još ima mjesta za nove projekte u Zagrebu i izvan Zagreba? Tko Vam je radio tenant mix? Koje su specifičnosti hrvatskog tržišta vezano za tenant mix?
• 25. Kako strukturirati projekt poslovne zgrade kako bi bio isplativ? Što je najbolja opcija – samo uredski prostor ili uredi s trgovinom? Kakva mora biti tlocrtna dispozicija za naše tržište? Kolika je najmanja, a kolika najveća preporučljiva uredska jedinica za zakup? Prodavati ili davati u zakup uredski prostor? Tko još treba uredskog prostora? Što će imati prođu na tržištu u sljedećih nekoliko godina – A, B ili C klasa i zašto?
• 26. Kako strukturirati mix use projekt? Što i gdje je preporučljivo miješati – trgovačko sa stambenim, trgovačko s uredskim? Koje su opasnosti takvih projekata? Kako strukturirati parkirališta i infrastrukturu u takvim projektima? Što najviše poskupljuje takve projekte?

Predavač: dr. sc. Siniša Slijepčević, General Manager, GTC Hrvatska

Moderator: Marija Noršić, član Uprave, Filipović poslovno savjetovanje d.o.o.

PAUZA

ISKUSTVO U DEVELOPMENTU POSLOVNIH NEKRETNINA GTC-a

• 1. Tko za Vas pribavlja potrebne dozvole, osobe iz Vaše kuće ili vanjski suradnici? Radi li se o arhitektima, odvjetnicima ili nekom drugom? Koga je, prema Vašem mišljenju, najbolje angažirati za ishođenje dozvola?
• 2. Što je vaša strategija – kupnja zemljišta bez ili s lokacijskom dozvolom?
• 3. Koliko, prema Vašem iskustvu, traje ishođenje lokacijske dozvole? Što najčešće stvara problem i kašnjenje, koje suglasnosti na lokacijsku dozvolu su najzahtjevnije? Kakvo je Vaše iskustvo s uvidom u idejni projekt - konferencijom?
• 4. Koliko, prema Vašem iskustvu, traje ishođenje potvrde glavnog projekta? Je li danas potvrda glavnog projekta smo „tehnički postupak“ ili se mogu dogoditi neplanirane situacije?
• 5. Komunalni doprinos je izrazito veliki izdatak. Koje su opcije za smanjenje, odnosno ublažavanje ovog izdatka – plaćanje u ratama, prebijanje s predfinanciranjem prometnica i sl?
• 6. Koliko vodni doprinos uvećava investiciju? Postoji li način da ga se ublaži?
• 7. Opišite Vaša iskustva s uporabnom dozvolom i minimalno tehničkim uvjetima.
• 8. Kako izabrati izvođača građevinskih radova?
• 9. Kako izraditi kvalitetan ugovor o građenju?
• 10. Koga izabrati za nadzor?
• 11. Tko je iz Vaše kuće zadužen za praćenje gradilišta i kako to funkcionira?
• 12. Kako funkcionira praćenje troškova i isplata izvođačima?
• 13. Kako osiguravate gradilište? Imate li iskustva s nezgodama?
• 14. Kada započeti građevinske radove, što je najopasnije kod radova tokom zime?
• 15. Prema Vašem mišljenju, koje vrste radova su najmanje kvalitete u Hrvatskoj?
• 16. Koliko stvarno poskupljuje ukupni projekt kopanje -1, -2 -3 ili više etaža. Koliko podrumskih etaža je prihvatljivo?
• 17. Što izaziva najveći zastoj građevinskih radova?
• 18. Kada planirati otvorenje? Koliko treba trajati probni rad?
• 19. S čime se uvijek kasni?
• 20. Koji su najčešći i najveći neplanirani troškovi kod realizacije projekta (npr. podzemne vode, arheologija, zagađenje tla kod brownfielda i sl.)?
• 21. Tko i na koji način odobrava izvantroškovničke, neplanirane radove?
• 22. Tko Vam radi project management?
• 23. Kada uključiti u projekt stručnjake za project management?
• 24. Kako financirate Vaše projekte? Koji je udio vlastitog equity-a i bankarskih kredita?
• 25. Za koje vrste projekata je danas moguće osigurati financiranje od strane banaka i pod kojim uvjetima?
• 26. Koristite li hrvatske ili strane banke?
• 27. Kako pregovarati s bankama?
• 28. Prodajete li ili iznajmljujete Vaše projekte. Koji je omjer?
• 29. Što smatrate boljom opcijom – prodaju ili zakup i zašto?
• 30. Prodaju i zakup radite in-house ili angažirate posrednike?
• 31. Koji su osnovni ugovorni uvjeti s posrednicima?
• 32. Kako formirate cijene zakupa za urede i trgovine?

Predavač: dr. sc. Siniša Slijepčević, General Manager, GTC Hrvatska

Moderator: Marija Noršić, član Uprave, Filipović poslovno savjetovanje d.o.o.

PAUZA

FINANCIRANJE PROJEKTA IZ PERSPEKTIVE TRIGRANITA - DEVELOPERA TRGOVAČKOG CENTRA ARENA U ZAGREBU

• 1. Što sve mora sadržavati kvalitetan poslovni plan razvoja komercijalne nekretnine na osnovi kojeg se traži financiranje od strane banaka?
• 2. Koje su najčešće pogreške prilikom prezentiranja poslovnih planova bankama od strane developera?
• 3. Koje uvjete developer obavezno mora ispuniti kako bi osigurao financiranje?
• 4. Koja vrsta projekata je trenutno najinteresantnija bankama? Koji projekti imaju potencijal za financiranje?
• 5. Koji su najvažniji financijski rizici u razvoju komercijalnih nekretnina i kako se od njih zaštititi?
• 6. Projekt Arena financiran je od strane konzorcija banaka – Koje su osnovne razlike između financiranja od strane jedne banke ili konzorcija banaka?
• 7. Koliki povrat se danas očekuje za projekte trgovačke i uredske namjene? Kakva je situacija sada u odnosu na prije nekoliko godina?
• 8. Koji uvjeti koje su Vam banke postavile su bili najveći izazov za Vas?
• 9. Koliki je dio vlastitog equity-a potreban za financiranje?
• 10. Kakvo je Vaše Iskustvo vezano za joint venture s Heitmanom – koje su pozitivne i negativne strane?
• 11. Što možete poručiti drugim developerima koji razmišljaju o ulasku u novi projekt?

Predavač: Juraj Sinanović, Financial Controller, TriGranit Lanište d.o.o.

Moderator: Natalija Vulić , član Uprave, Filipović poslovno savjetovanje d.o.o.